【环京楼市系列之九】霸州:承接北京、雄安价值外溢“大战场”

  2017年4月1日,正是一个愚人节,距离北京80公里往南的霸州市某知名开发商旗下项目的售楼处,置业顾问小宇(化名)正忙于招呼客户,就在一小时前这些来自广州,这个打算去雄安新区却铩羽而归,最终转战霸州的炒房团领头人跟小宇签下了63套房总价9072万元的购房合同。

  接了大单,小宇的兴奋之情溢于言表。2016年以来,在霸州楼市异常活跃,一天9072万元的大单在霸州楼市已不鲜见,全国各地的炒房团挤进霸州楼市上演一场“抢房记”。

  霸州属河北省廊坊市下辖县级市,东与雄县相邻,距离雄安新区直线公里,在环京圈中,北三县、永清、固安等区域在北京市政府搬迁和首都第二国际机场兴建的利好条件带动下,房价涨幅已经翻番,而南部的霸州一直处于楼市低位,直至2016年霸州楼市才开始迅速升温,尽显价值洼地效应,成为环京楼市的又一“新欢”。

  据记者统计,2016年4月霸州新房均价还处于6000元/平方米,现今,均价已达13000元/平方米。甚至某知名品牌开发商旗下的项目均价已达到20000元/平方米,涨幅超过百分之百。政华集团的四季花园项目,一年来均价从7300元/平方米上涨至17000元/平方米,前三期项目更是脱销,一房难求。

  位于霸州迎宾东道的项目凯城·上东区一位销售人员向记者透露,“现在没有房源了,前期房子在上月已经售罄,后期房源具体开盘时间和价格都未确定,其他楼盘情况也差不多。”

  除廊坊本地房企,荣盛、碧桂园等大型房企看多区域,纷纷切入霸州市场。随着北京限购限贷调控持续加码,整个环京县区几乎全部限购,相比环京其他区域,霸州价格仍相对便宜,由此成为承接外溢投资人群的“外溢之地”。

  公开资料显示,霸州这个河北的县级市处于北京、天津、保定三地之间的中心位置,霸州区域内高速铁路、城际铁路、高速公路、国省干道形成了六个“黄金十字交叉”。同时,京霸城际铁路、首都二机场南出口高速,津保高铁、津保高速,将与京津塘高速形成三大轴线,构成核心内三角。坐拥两大主轴的霸州成为贯通京津、四通八达的重要交通枢纽。

  北京市城市规划设计研究院研究员曹胜红分析认为,“无论是发展空间,还是综合交通体系,霸州都展现出了很大潜力,随着京霸高铁的开通,霸州将迈入半小时经济圈。霸州到北京时间更是缩减为20分钟,而建设中的首都第二机场,距离霸州仅20分钟。新高速连线让霸州到北京拥有更多交通选择。”

  2017年4月1日“雄安新区”的规划出台后,位处雄安新区规划区内的地理优势让霸州在河北环京区域中有了“明星相”。

  “我去年签了一笔4000万的大单,一位来自深圳的投资客买下了一栋楼,这样的投资客在霸州去年很常见,我们楼盘只有10%的业主户籍属于霸州。”该销售向记者透露。

  上述销售还表示,“除去炒房者,在霸州购房的群体主要有三类:一是在霸州工作生活的外地人,随着霸州建设和发展选择定居霸州;第二种是霸州当地城镇化发展,从城外迁移到城里土生土长的当地人;另外还有一种就是想在北京成家立业却无能为力的‘北漂一族’。”

  来自河南周家口的购房者小王便是一个典型北漂,小王向记者透露,虽然在京薪水不少,但在北京买房依然困难。近两年,与北京大兴区交界的河北省固安县房价也在不断上涨,廊坊北三县房价也不低,只能考虑距离北京市区更远一点的河北霸州。

  他表示,“去年京霸城际铁路正式修建,给一直想在霸州买房的自己吃了一颗定心丸。随着京津冀政策推进,觉得霸州的基础设施建设迟早能完善起来。”

  易居房地产研究院总监严跃进对于霸州楼市分析认为,“霸州的房价相比廊坊等其他县市涨幅比较慢。随着雄安新区政策落地,霸州地理优势不言而喻,是未来环京区的一支潜力股。”

  据霸州当地一位置业顾问告诉记者,“3月份霸州市区某一楼盘开盘,900套房子排了3000个号;另一个楼盘,90套房子排了500个号。截至政府封盘,霸州最贵的楼盘均价18000元/平方米。其他几个项目也在12000-13000元/平方米。投资客户来自全国各地,有北京、天津、保定、石家庄甚至香港来的投资客,占比达90%。”

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,环京楼市暴涨引来调控加码,廊坊北三县、固安等地都相继出台了限购政策,而霸州一直是其间的“漏网之鱼”。但在4月5号,随着雄安规划横空出世,霸州随后遭到限购“追杀”,加入了环京楼市限购圈。

  毗邻雄县霸州虽然属廊坊管辖范围,但在2017年4月5日施行了比“廊坊3·21认贷认购”更为严厉的限购政策,在延续外地人限购一套,30%首付的基础上,首付比例提升至50%,并且限购通知中提出了对外地人纳税和社保的要求,从政策层面上击退不少外地投资客。

  “雄安新区的设立是霸州楼市限购政策出台的导火线。”同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,“雄安新区楼市盛宴被国家相当严厉的限制措施强制‘围剿’,极少数投资客能够突破重围进入雄安楼市。所以大部分投资客将目光转向雄安外围市场,受外溢性投资需求影响,紧邻雄安新区的霸州成为了投资客首选。这场调控政策出台非常必要和及时,抑制投资需求,避免了霸州再走之前环京房地产发展不规范的老路。”

  据记者实地了解,霸州市区在售一手楼盘共有七个,包括碧桂园·南山郡、荣盛的阿尔卡迪亚霸州温泉城等,但因为限购原因现暂停排卡销售。不过,当地售楼处依然大门敞开,即使面临着限购政策的风险,炒房客依然热情高涨。

  “虽然此次霸州限购要求社保与纳税,但只需要付2万元就能轻松解决,但需全款。”在限购后依然营业的一位楼盘销售人员向本刊记者透露。

  另外,霸州新房的限购直接将热度传导致霸州二手市场,例如阿尔卡迪亚霸州温泉城二手房的价格从之前的12000元/平方米一下子涨到17000元/平方米。

  对此中原地产研究院首席分析师张大伟分析表示,“霸州虽然对非本地户籍购房者的首付比例提高,但是,对投资者来说,因为霸州的单价、总价本来不高,而购房者多来自周边大城市,首付50%或全款买对他们来说都是可以接受的。另外,这些政策面的措施毕竟是暂时的,大家看好的仍然是雄安新区的中长期市场价值。比如,交通、医疗、学校等城市配套价值,非首都功能疏解为雄安新区带来的产业价值,等等。因此,无论是投资客还是房企都不会放弃对这个区域的战略布局。”

  不过业内人士也对限购政策的不断加码表示担忧,“按照这样逻辑,非首都功能的疏解势必还会带动霸州房价短期内快速上涨,一场短炒的资本盛宴在严格的楼市调控政策的背后仍然将继续,但这样的红利来临的同时,也会带来更加严厉的楼市调控的风险,随之而来的有可能是投资客‘短炒’为之而付出一定的代价。”

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